Finansinspektionen och flera av Sveriges chefsekonomer är eniga:
svenska bostadsmarknaden blir inte orsaken till vår nästa recession.
Även om många är eniga om detta är det inte alla som håller med. Senaste året har vi inte haft en lika hög tillväxt i svensk ekonomi som de närmsta åren dessförinnan vilket till stor del beror på en minskning av investeringar på bostadsmarknaden. En avmattning av tillväxten, höga bostadspriser och den höga genomsnittliga belåningen bland svenska folket har skapat mycket oro för ännu en bostadsbubbla som 90-talskrisen eller finanskrisen 2008.
Därför blir inte svenska bostadsmarknaden vår nästa recession
1. Lågt ränteläge
Trots att inflationsmålet om 2% uppnåtts fortsätter Sveriges Riksbank att driva en expansiv finanspolitik genom att hålla nere räntan på detta historiskt låga läge -0,5%. Anledningen är att de upplever att inflationstrycket är lågt. En stor del av den senaste inflationen beror på prisstegring av ett tillgångsslag: energi. Reporäntan planeras att höjas långsamt först i slutet av 2018. Det låga ränteläget bidrar positivt till hushållens förmåga att betala bostadsavgifter, räntor och amorteringskrav och genom en långsam och successiv räntehöjning hinner människor att anpassa sin ekonomi och bostadssituation varför vi undviker ett hårt fall på bostadsmarknaden.
2. Hög sysselsättningsgrad
Hög ekonomisk aktivitet och låg krona som gynnar svensk export är två stora bidrag till Sveriges sysselsättningsgrad som är den högsta som någonsin uppmätts i ett EU-land (ca 70% enligt SCBs mätning juni 2018*). Ungdomsarbetslösheten är också den lägsta sedan 2002. Hushåll är därför generellt långt ifrån att hamna på ekonomiskt underskott varför bostadsmarknaden är relativt skyddad. Givetvis kvarstår det stora utmaningar på svensk arbetsmarknaden. Bland annat är klyftan mellan inrikes- och utrikesfödda är för stor och det råder stor kompetensbrist i flera sektorer inte minst högteknologisk sådan men det finns mycket att vara stolt över på svensk arbetsmarknad.
Utöver en låg ränta och en stark arbetsmarknad har den genomsnittliga belåningsgraden för nya bolån stabiliserat sig och minskat något sedan bolånetaket infördes 2016 (ett trendbrott då den stigit från år 2011). Finansinspektionen har också gjort olika stresstester på hushållens betalningsförmåga och simulerat ökad ränta, arbetslöshet och dessa i kombination med bostadsprisfall och gjort bedömningen att hushållens marginaler generellt är goda.
Det finns fortfarande de som påstår att en bostadskrasch är närstående, att bostadspriserna behöver minska med upp till 40% och att Sverige kan vänta sig en ny fastighetskris likt den på 90-talet. Faktum är att det råder en strukturell bostadsbrist i hela Sverige (243 av 290 kommuner). Överflödet är dyra bostäder men efterfrågan på billiga, mindre bostäder och framförallt hyresrätter är omättlig. Tyvärr har vi en bostadsmarknad som inte alltid fungerar särskilt väl. Den präglas av låg rörlighet och svaga drivkrafter att bygga vilket försvårar lösningen på Sveriges strukturella bostadsbrist. Till skillnad mot i början av 90-talet har vi dessutom en rörlig växelkurs och historiskt låga räntor så situationen och dess förutsättningar ser väsentligt annorlunda ut.
En risk jag däremot ser på bostadsmarknaden är statlig inblandning. Efter två nära inpå införda amorteringskrav hoppas jag att staten inte inför ytterligare regleringar så som ränteavdrag, minskat lånetak och dylikt. Åtminstone inte förrän de inväntat och analyserat effekterna av de redan införda. Risken är en inlåsningseffekt som försvårar rörligheten på inte minst arbetsmarknaden.
Innan sommaren var jag på Dagens Industris årliga CFO-konferens som hölls på Sheraton Hotel i Stockholm. Sveriges främsta CFOer och ekonomiexperter hade samlats för att diskutera bland annat makroekonomiska trender. På scen stod bl.a Annika Winsth, Chefsekonom på Nordea och Staffan Hansén, VD på SPP och jag fick tillfället att fråga dem om de tror att Sverige står inför en recession, om ja; när och på grund av vad.
”Får vi en recession i Sverige kommer det utifrån och inte utav ett inhemskt problem så som den svenska bostadsmarknaden”
”Vi både är positiva till de närmsta åren men bortom dem vet vi inte vad vi kan vänta oss”
Faktum är att när vi väl hamnar i recession är det en väldigt hög risk att vi inte kommer att ha vår penningpolitiska verktygslåda till förfogande för att vi inte lyckats nå en tillräcklig marginal i reporäntan. Detta lämnar oss enormt sårbara för makroekonomiska svängningar.
Personligen kommer jag att försöka sitta lugnt i båten, planera på lång sikt och se till att jag har en bra likvid buffert om marknaden väl skulle börja gunga om ett par år. Jag vill inte behöva sälja när jag inte vill och ta en förlust. I dagsläget amorterar inte jag och David för att vi har större incitament att investera dem på annat håll men vi sparar och bygger upp en större summa så att vi kan göra en väsentlig amortering om ränteläget mot förmodan skulle öka i snabbare takt än prognostiserat.
*Sysselsatt betyder inte att en person har arbetat heltid under perioden som mätningen genomförts på. Arbetskraftsundersökningen ser en individ som sysselsatt om han eller hon under referensveckan då mätningen gjordes har utfört någon form av arbete en timme totalt eller mer. Du är också sysselsatt om du inte utförde något arbete men hade anställning och var tillfälligt frånvarande under referensveckan p.g.a sjukdom, semester eller annan ledighet. Till sysselsatta räknas också personer som deltar i vissa arbetsmarknadspolitiska program.